FP1級 2022年1月 応用編 問61
Aさん（50歳）の父親（77歳）は、50年前に取得したK市内（三大都市圏）の甲土地（貸ビルの敷地、地積：400㎡）および乙土地（アスファルト敷きのコインパーキングの敷地、地積：1,500㎡）を所有している。父親が所有する築49年の貸ビルの建物は、老朽化が激しく、テナントは半分程度しか入居していない。コインパーキングは、10年前から大手の駐車場運営会社に賃貸している。父親が保有する金融資産は1億円程度であり、Aさんは相続税の納税資金が不足するのではないかと不安を募らせている。母親は既に他界しており、推定相続人はAさんと妹の2人である。
Aさんは、先日、不動産会社の営業担当者から「K駅から徒歩圏内にあって、これだけの規模の敷地は相当の価値があります。マンション開発を得意とする弊社にお任せいただけないでしょうか」と有効活用を勧められた。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
Aさんは、先日、不動産会社の営業担当者から「K駅から徒歩圏内にあって、これだけの規模の敷地は相当の価値があります。マンション開発を得意とする弊社にお任せいただけないでしょうか」と有効活用を勧められた。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
- 甲土地は400㎡の正方形の土地であり、乙土地は1,500㎡の長方形の土地である。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 甲土地および乙土地は、普通商業・併用住宅地区に所在する。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問61
次の①・②に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。- 乙土地上に耐火建築物（マンション）を建築する場合、容積率の上限となる延べ面積はいくらか。
- 甲土地と乙土地を一体とした土地上に耐火建築物（マンション）を建築する場合、容積率の上限となる延べ面積はいくらか。
| ①㎡ |
| ②㎡ |
正解
| ① 3,600（㎡） |
| ② 5,700（㎡） |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
本問ではセットバックを考える必要がないので、設例に記載の敷地面積をそのまま使って計算できます。
〔①について〕
「敷地面積×容積率」で計算します。容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
指定容積率が300％、前面道路の幅員×法定乗数が「4ｍ×0.6＝2.4」なので、容積率は2つを比べて小さい240％となります。乙土地の敷地面積は1,500㎡なので、延べ面積の限度は、
1,500㎡×240％＝3,600㎡
よって、正解は3,600㎡(㎡)になります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は指定容積率が同じ用途地域に存するため、延べ面積の上限は、両方の敷地面積の合計に容積率を乗じて求めることができます。本問では前面道路が15ｍであり、前面道路による容積率の制限を受けないので、指定容積率をそのまま使うことができます。
(400㎡＋1,500㎡)×300％＝5,700㎡
よって、正解は5,700㎡(㎡)になります。
〔①について〕
「敷地面積×容積率」で計算します。容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
- 都市計画で定められた容積率（指定容積率）
- 前面道路の幅員×法定乗数
指定容積率が300％、前面道路の幅員×法定乗数が「4ｍ×0.6＝2.4」なので、容積率は2つを比べて小さい240％となります。乙土地の敷地面積は1,500㎡なので、延べ面積の限度は、
1,500㎡×240％＝3,600㎡
よって、正解は3,600㎡(㎡)になります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は指定容積率が同じ用途地域に存するため、延べ面積の上限は、両方の敷地面積の合計に容積率を乗じて求めることができます。本問では前面道路が15ｍであり、前面道路による容積率の制限を受けないので、指定容積率をそのまま使うことができます。
(400㎡＋1,500㎡)×300％＝5,700㎡
よって、正解は5,700㎡(㎡)になります。
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