FP1級 2023年1月　応用編 問61

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
　Aさん（57歳）は、5年前に父親から相続により取得した賃貸アパートを2024年1月に取り壊して、その敷地（500㎡）を売却した。その売却資金と銀行借入金によって、最寄り駅から徒歩5分にある甲土地を取得し、2024年中に甲土地の上に賃貸マンションを建築して、賃貸事業を開始する予定である。
　なお、Aさんは、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受ける予定である。
　Aさんが購入する予定の甲土地の概要は、以下のとおりである。

〈甲土地の概要〉
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  • 甲土地は350㎡の長方形の土地である。
  • 幅員18ｍの県道は建築基準法第52条第9項の特定道路であり、特定道路から甲土地までの延長距離は49ｍである。
  • 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問61

Aさんが、以下の〈条件〉で事業用資産である土地を譲渡し、甲土地を取得して、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合、次の①および②に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満を切り捨てて円単位とすること。なお、課税の繰延割合は80％であるものとし、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。

  1. 課税長期譲渡所得金額はいくらか。
  2. 課税長期譲渡所得金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額はいくらか。
〈条件〉
〈譲渡資産および買換資産（甲土地）に関する資料〉
譲渡資産の譲渡価額
8,000万円
譲渡資産の所有期間
41年
譲渡資産の取得費
不明
譲渡費用
700万円（仲介手数料、建物の解体撤去費用等）
買換資産の面積
350㎡
買換資産の取得価額
1億円
①円
②円

正解　

① 13,800,000（円）
8,000万円－8,000万円×80％＝1,600万円
(8,000万円×5％＋700万円)×1,600万円8,000万円＝220万円
1,600万円－220万円＝13,800,000円
② 2,803,400（円）
1,380万円×15％＝2,070,000円
2,070,000円×2.1％＝43,470円
2,070,000円＋43,470円＝2,113,400円（100円未満切捨て）
1,380万円×5％＝690,000円
2,113,400円＋690,000円＝2,803,400円

分野

科目：E.不動産
細目：5.不動産の譲渡に係る税金

解説

「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（3号買換え）」は、国内にある所有期間10年を超える土地等、建物または構築物のうち事業に供しているものを譲渡し、一定の期間内に国内にある事業用の土地等、建物または構築物を取得（建設・製作を含む）し、かつ、取得後1年以内に事業用に供したときに、譲渡資産に係る譲渡益のうち一定割合に対する課税を繰り延べることができる制度です。

この制度の適用を受けると、譲渡価額と取得価額の関係に応じて譲渡所得の収入金額が圧縮されます（繰延割合が80％の場合）。
①譲渡価額 ≦ 取得価額
収入金額＝譲渡価額×20％
②譲渡価額 ＞ 取得価額
収入金額＝譲渡価額－取得価額×80％
本問では、①譲渡価額 ≦ 取得価額に該当するため、譲渡収入は譲渡価額の20％相当額となります。取得費と譲渡費用も譲渡収入に対応する20％相当額だけを計上することができます。
  • 収入金額　8,000万円×20％＝1,600万円
  • 取得費（不明なので概算取得費）8,000万円×5％×20％＝80万円
  • 譲渡費用　700万円×20％＝140万円
譲渡所得は「収入金額－(取得費＋譲渡費用)」で求めるので、課税長期譲渡所得金額は、

　1,600万円－(80万円＋140万円)＝1,380万円

よって、正解は13,800,000(円)となります。

〔②について〕
所有期間5年を超える土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得に該当し、所得税15％、復興特別所得税0.315％（所得税額に対して2.1％）、住民税5％の税率で課税されます。
所得税等
所得税　13,800,000円×15％＝2,070,000円
復興特別所得税　2,070,000円×2.1％＝43,470円
小計　2,070,000円＋43,470円＝2,113,400円（100円未満切捨て）
住民税
13,800,000円×5％＝690,000円
合計
2,113,400円＋690,000円＝2,803,400円
よって、正解は2,803,400(円)です。
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