不動産の取引（全44問中12問目）

No.12

借地借家法の定期借地権および定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
2022年1月試験　問35
  1. 存続期間を10年以上30年未満とする事業用借地権を設定する場合には、設定契約時に契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取請求権を排除する旨を特約として定める必要がある。
  2. 借主側から、2014年に設定した存続期間15年の事業用借地権の存続期間を5年延長したいとの申出があった場合、貸主と借主の双方の合意があれば、存続期間を延長することができる。
  3. 定期建物賃貸借契約は、その契約期間の長短にかかわらず、賃借人に対して、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をする必要はなく、その期間が満了すれば、当然に建物の賃貸借は終了し、賃借人は退去しなければならない。
  4. 自己の居住の用に供するために賃借している建物（床面積が200㎡未満）の定期建物賃貸借契約において、親の介護により建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、解約の申入れの日から3カ月後に当該賃貸借を終了させることができる。
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正解　2

問題難易度
肢115.1%
肢240.8%
肢310.6%
肢433.5%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. 不適切。10年以上30年未満の事業用借地権では、①更新がない、②建物買取請求権がない、③建物築造しても存続期間は延長しないの3点セットの特約をする必要がありません。
    事業用定期借地権等の存続期間は10年以上50年未満ですが、借地借家法の規定上、10年以上30年未満の事業用借地権と、30年以上50年未満の事業用定期借地権に分けることができます。"30年以上50年未満"は、①契約更新がなく、②建物買取請求権がない、③建物築造による存続期間の延長がないことを特約で定めることにより定期借地権の効果を得ますが、"10年以上30年未満"は①～③に関して借地借家法の規定が適用外となるので何ら特約をしなくても同様の効果が生じるという違いがあります（借地借家法23条）。
  2. [適切]。借地借家法には存続期間の変更に関して明文規定がありませんが、存続期間の延長は「更新」とは異なるので、契約自由の原則により貸主と借主との合意があれば延長することができると解されています。ただし、当初の設定日から法定期間（最長50年）を超える存続期間の定めはできません。
  3. 不適切。契約期間が1年以上の定期建物賃貸借では、貸主は、期間満了の1年から6カ月までの間に借主に対し、賃貸借が終了する旨の通知をしなければなりません（借地借家法38条6項）。通知を行わなかった場合には、期間満了日に賃貸借契約が終了することを借主に対して対抗することができません。
  4. 不適切。定期建物賃貸借では、建物の床面積が200㎡未満であり、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情で使用の継続が困難となった場合には、借主は中途解約を申し入れることができます。このとき賃貸借契約は解約申入れから1カ月で終了します（借地借家法38条7項）。本肢は「3カ月後」としているので誤りです。
したがって適切な記述は[2]です。
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