不動産の証券化（全9問中2問目）

No.2

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるDSCRとして、次のうち最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第3位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件
賃貸マンション（RC造5階建て、築5年）
投資額
4億円（資金調達：自己資金1億円、借入金額3億円）
賃貸収入
年間2,500万円
運営費用
年間800万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額
年間1,440万円（元利均等返済・金利1.5％、返済期間25年）
2023年9月試験　問41
  1. 0.85
  2. 1.12
  3. 1.18
  4. 1.74
1234
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正解　3

問題難易度
肢110.6%
肢213.0%
肢365.3%
肢411.1%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金返済の安全性を測る指標で、以下の式で計算します。

　DSCR＝NOI÷元利金返済額

NOIは正味利益や純収益とも呼ばれ、賃貸収入から管理費等を差し引いた金額です。管理費等には支払利息、税金支払い、減価償却費を含めません。本問では、賃貸収入が年間2,500万円、運営費用が年800万なので、NOI(正味利益)は

　2,500万円－800万円＝1,700万円

借入金返済額は元利合計で年間1,440万円なので、DSCRは、

　1,700万円÷1,440万円＝1.180…
（小数点以下第3位を四捨五入）1.18

したがって[3]が正解です。
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