FP1級過去問題 2014年1月学科試験 問40

問40

Aさんが、2024年中にその所有する固定資産をBさん所有の固定資産と交換した場合における「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」（以下、「本特例」という）の適用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、各選択肢において、ほかに必要とされる要件等はすべて満たしているものとする。また、AさんとBさんとは親族等の特殊関係にないものとする。
  1. Aさんが、所有するX宅地（時価6,000万円）を、Bさん所有のY宅地（時価5,000万円）と交換した場合、Aさんは、これらの宅地の時価の差額相当額（1,000万円）の交換差金をBさんから収受しないときは、本特例の適用が受けられない。
  2. Aさんが、所有するX宅地（時価4,500万円）および建物（時価500万円）を、Bさん所有のY宅地（時価5,000万円）と交換した場合、Bさんが、交換により取得した建物を取り壊したとしても、AさんはX宅地の部分について本特例の適用が受けられ、建物の部分（時価500万円）については交換差金として課税対象となる。
  3. Aさんが、X宅地（Aさんの持分3分の1、Bさんの持分3分の2）のうちのAさんの持分3分の1（時価1,000万円）を、Bさん所有のY宅地（時価1,000万円）と交換して、X宅地をBさんの単独所有、Y宅地をAさんの単独所有とした場合、Aさんは本特例の適用が受けられる。
  4. Aさんが、2023年10月に相続（限定承認に係るものではない）により取得したX宅地（時価1,000万円、父が平成10年12月に売買により取得したもの）を、Bさん所有のY宅地（時価1,000万円）と交換した場合、Aさんは本特例の適用が受けられる。
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正解　1

問題難易度
肢151.8%
肢223.6%
肢313.8%
肢410.8%

分野

科目：E.不動産
細目：5.不動産の譲渡に係る税金

解説

固定資産の交換の譲渡所得の特例とは、個人が土地と土地、建物と建物などのように同じ種類の固定資産を交換したときに、その譲渡がなかったものとする特例です。本特例の適用を受けるためには下記6つの要件を満たす必要があります。
  1. 同じ種類の資産の交換であること（借地権は土地とみなす）
  2. 交換対象資産が販売のために所有している固定資産（棚卸資産）でないこと
  3. 譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること
  4. 取得する資産は、相手が1年以上所有していたものであり、交換のために取得したものでないこと
  5. 取得する資産を交換前と同じ用途で使用すること
    →取得資産を交換直後に譲渡するとNG
  6. 交換する資産同士の時価の差額が、高い方の価額の20％以内であること
なお、交換差金がある場合には、授受した交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象となります。
  1. [不適切]。交換差金がない場合でも、差額がいずれか高い価額の方の20%以内に収まっていれば適用を受けられます。時価の高いX宅地の20%は「6,000万円×20%＝1,200万円」であり、差額の1,000万円は20%以下なので本特例の適用対象となります。
    Aさん所有の土地（時価2,000万円）とBさん所有の土地（時価2,000万円）を交換した場合において、Aさんが、交換により取得した土地を取得後、同一の用途に供することなく、直ちに売却したときは、AさんとBさんの双方が本特例の適用を受けることができなくなる。（2021.9-39-c）
    Aさんが、2023年10月に相続（限定承認に係るものではない）により取得したX宅地（時価1,000万円、父が平成10年12月に売買により取得したもの）を、Bさん所有のY宅地（時価1,000万円）と交換した場合、Aさんは本特例の適用が受けられる。（2014.1-40-4）
  2. 適切。建物付き土地と、土地（更地）を交換する場合、建物部分の価額が交換差金とみなされます。時価が高いY土地の20%は「5,000万円×20%＝1,000万円」であり、土地同士の差額500万円は20%以下なので本特例の適用対象となります。Bさんが取得した建物を取り壊した場合、「取得する資産を交換前と同じ用途で使用すること」という要件を満たさなくなるためBさんは適用対象外となりますが、Aさんは関係なく適用を受けることができます。建物部分の500万円は交換差金として、受け取る側のBさんの譲渡所得となります。
    Aさんが、所有する建物（時価200万円）とその敷地たるX土地（時価1,800万円）を、Bさん所有のY土地（時価2,000万円）と交換した場合、AさんとBさんはいずれも土地の部分については本特例の適用が受けられ、建物の部分（時価200万円）については交換差金となり、Aさんは建物を200万円で譲渡し、BさんはY土地のうち200万円相当額を譲渡したとして、それぞれ譲渡所得の課税対象となる。（2021.9-39-a）
  3. 適切。持分は所有権なので共有者は自由に各自の持分を処分できます。本特例は持分の交換、借地権と底地の交換にも使えます。
    Aさんが、X土地（Aさんの持分3分の1、Bさんの持分3分の2）のうちのAさんの持分3分の1（時価1,000万円）を、Bさん所有のY土地（時価1,000万円）と交換して、X土地をBさんの単独所有、Y土地をAさんの単独所有とした場合、AさんとBさんはいずれも本特例の適用が受けられる。（2021.9-39-b）
  4. 適切。相続や贈与によって取得した固定資産を交換する場合、取得日は被相続人や贈与者の取得日を引き継ぎます。時価が同じなので本特例の適用を受けることができます。
    Aさん所有の土地（時価2,000万円）とBさん所有の土地（時価2,000万円）を交換した場合において、Aさんが、交換により取得した土地を取得後、同一の用途に供することなく、直ちに売却したときは、AさんとBさんの双方が本特例の適用を受けることができなくなる。（2021.9-39-c）
    Aさんが、所有するX宅地（時価6,000万円）を、Bさん所有のY宅地（時価5,000万円）と交換した場合、Aさんは、これらの宅地の時価の差額相当額（1,000万円）の交換差金をBさんから収受しないときは、本特例の適用が受けられない。（2014.1-40-1）
したがって不適切な記述は[1]です。
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