FP1級 2018年9月 応用編 問61

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
 Aさんは、昨年、父親が死亡して甲土地および乙土地を相続により単独で取得した。甲土地は、父親が1人で居住していた家屋の敷地であるが、Aさんは既に自宅を所有しているため、相続した家屋は空き家となっており、今後も移り住む予定はない。乙土地は青空駐車場である。
 Aさんは、相続した家屋について、老朽化が進んでおり借手も見込めないため、家屋を取り壊し、その敷地である甲土地と隣地の乙土地を一体とした土地上に賃貸アパートを建築するか、あるいは甲土地を売却することを検討している。
 甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。

〈甲土地および乙土地の概要〉
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  • 甲土地は180㎡の長方形の土地であり、第二種中高層住居専用地域に属する部分は120㎡、第一種住居地域に属する部分は60㎡である。
  • 乙土地は120㎡の長方形の土地であり、第二種中高層住居専用地域に属する部分は80㎡、第一種住居地域に属する部分は40㎡である。
  • 幅員3mの公道は、建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路である。3m公道の道路中心線は、当該道路の中心部分にある。また、3m公道の甲土地および乙土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。
  • 乙土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
  • 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問61

甲土地と乙土地を一体とした土地上に耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい(計算過程の記載は不要)。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

  1. 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
  2. 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。

正解 

① 232(㎡)
② 616(㎡)

分野

科目:E.不動産
細目:3.不動産に関する法令上の規制

解説

まず、甲土地・乙土地は2項道路(下側の3m道路)に接しているためセットバックについて考慮する必要があります。
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道路の反対側はがけ地や川等ではないことから、道路の中心線から2mの線まで後退することとなり、甲土地の下側0.5mがセットバック部分になります。このため、建蔽率・容積率の算定上に用いる敷地面積の計算に当たっては縦幅を「15m-0.5m=14.5m」とみなします。したがって、甲土地のうち第一種住居地域に属する部分は「4.5m×12m=54㎡」、乙土地のうち第一種住居地域に属する部分は「4.5m×8m=36㎡」となります。

〔①について〕
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
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本問の建物は防火地域と準防火地域にまたがって建築されるので、建築物全体が厳しいほうの防火地域に存するとみなして規制が適用されます。そうなると"防火地域内の耐火建築物等"に該当するため、敷地全体が+10%の緩和を受けられます。また、甲土地・乙土地を一体とした土地は指定角地に該当するので、さらに+10%の緩和を受けることができます(合わせて+20%)。

用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
第二種中高層地域に属する部分
(120㎡+80㎡)×(60%+20%)=160㎡
第一種住居地域に属する部分
(54㎡+36㎡)×(60%+20%)=72㎡
建蔽率の上限となる建築面積
160㎡+72㎡=232㎡
よって、正解は232(㎡)になります。

〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。また、容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12m未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
  • 都市計画で定められた容積率(指定容積率)
  • 前面道路の幅員×法定乗数
敷地が2以上の道路に面している場合、幅員が最大のものが前面道路となるので、本問では6m道路が前面道路です。

用途地域ごとに分けて延べ面積の限度を計算し、それを合計します。
第二種中高層地域に属する部分
容積率:200%<6m×0.4=240% ∴200%
(120㎡+80㎡)×200%=400㎡
第一種住居地域に属する部分
容積率:300%>6m×0.4=240% ∴240%
(54㎡+36㎡)×240%=216㎡
容積率の上限となる延べ面積
400㎡+216㎡=616㎡
よって、正解は616(㎡)になります。