FP1級過去問題 2019年1月学科試験 問41

問41

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるDSCR（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項は考慮せず、計算結果は小数点以下第3位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件
賃貸アパート（全12戸）
投資額
2億円（自己資金3,000万円、借入金額1億7,000万円）
賃貸収入
月額家賃15万円（1戸当たり）
運営費用
年間500万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額
年間970万円（元利均等返済、返済期間25年）
※1年目の内訳 元金部分470万円 利息部分500万円
  1. 1.27
  2. 1.71
  3. 1.78
  4. 2.46
1234
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正解　1

問題難易度
肢159.9%
肢217.7%
肢318.6%
肢43.8%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金返済の安全性を測る指標で、以下の式で計算します。

　借入金償還余裕率＝NOI(正味利益)÷元利金返済額

NOIはネット利回りとも呼ばれ、賃貸収入から管理費等を差し引いた金額です。管理費には支払利息、税金支払い、減価償却費を含めません。本問では、全12戸の賃貸アパートで1戸当たりの賃貸収入が月15万円、運営費用が年500万です。ただし、設問には空室率が20％とあるので全戸数から20％を減じた「12戸×(1－20％)＝9.6戸」を平均入居戸数として計算しなければなりません。

　NOI＝(15万円×9.6戸×12月)－500万円＝1,228万円

となります。借入金返済額は元利合計で年間970万円なので、借入金償還余裕率は、

　1,228万円÷970万円＝1.2659…
（小数点以下第3位を四捨五入）1.27

したがって[1]が正解です。
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