FP1級過去問題 2020年9月学科試験 問41

問41

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるDSCR（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第3位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件
賃貸アパート（全15戸）
投資額
2億円（自己資金5,000万円、借入金額1億5,000万円）
賃貸収入
月額家賃14万円（1戸当たり）
運営費用
年間400万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額
年間850万円（元利均等返済、返済期間25年）
※1年目の内訳　元金部分410万円　利息部分440万円
  1. 1.37
  2. 1.90
  3. 2.37
  4. 2.49
1234
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正解　2

問題難易度
肢110.3%
肢263.3%
肢318.1%
肢48.3%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金返済の安全性を測る指標で、以下の式で計算します。

　借入金償還余裕率＝NOI(正味利益)÷元利金返済額

NOIはネット利回りとも呼ばれ、賃貸収入から管理費等を差し引いた金額です。管理費には支払利息、税金支払い、減価償却費を含めません。本問では、全15戸の賃貸アパートで1戸当たりの賃貸収入が月14万円、運営費用が年400万です。ただし、設問には空室率が20％とあるので全戸数から20％を減じた「15戸×(1－20％)＝12戸」を平均入居戸数として計算しなければなりません。

　NOI＝(14万円×12戸×12月)－400万円＝1,616万円

となります。借入金返済額は元利合計で年間850万円なので、借入金償還余裕率は、

　1,616万円÷850万円＝1.90117…
（小数点以下第3位を四捨五入）1.90

したがって[2]が正解です。
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