FP1級 2021年5月　応用編 問61

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
　土地の借地権者であるAさんは、甲土地にある自宅で妻と2人で暮らしている。Aさんは、自宅の建替えを検討していたところ、先日、甲土地の貸主（地主）であるBさんから、甲土地を乙土地と丙土地に分割して、乙土地部分をAさんが取得し、丙土地部分をBさんが取得するように借地権と所有権（底地）を交換したいとの提案を受けた。
　甲土地および交換後の乙土地、丙土地の概要は、以下のとおりである。

〈甲土地の概要〉
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  • 甲土地は360㎡の長方形の土地であり、交換後の乙土地および丙土地はいずれも180㎡の長方形の土地である。
  • 交換後の乙土地のうち、第一種住居地域に属する部分は75㎡、第一種中高層住居専用地域に属する部分は105㎡である。
  • 交換後の乙土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
  • 幅員15ｍの公道は、建築基準法第52条第9項の特定道路であり、特定道路から交換後の乙土地までの延長距離は63ｍである。
  • 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問61

交換後の乙土地に準耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

  1. 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
  2. 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。なお、特定道路までの距離による容積率制限の緩和を考慮すること。
〈特定道路までの距離による容積率制限の緩和に関する計算式〉
W1＝（a－W2）×（b－L）b
W1：前面道路幅員に加算される数値
W2：前面道路の幅員（ｍ）
L　：特定道路までの距離（ｍ）
※「a、b」は、問題の性質上、伏せてある。
①㎡
②㎡

正解　

① 123（㎡）
② 408（㎡）

分野

科目：E.不動産
細目：3.不動産に関する法令上の規制

解説

〔①について〕
建築物が建蔽率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×建蔽率」で建築面積を求め、その合計が敷地全体の建築面積の限度となります。

建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
本問の建物は準耐火建築物であり、準防火地域内に建築されるため＋10％の緩和を受けることができます。また、乙土地は指定角地に該当するので、さらに＋10％の緩和を受けることができます（合わせて＋20%）。

用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
第一種住居地域に属する部分
75㎡×(60%＋20%)＝60㎡
第一種中高層地域に属する部分
105㎡×(40%＋20%)＝63㎡
建蔽率の上限となる建築面積
60㎡＋63㎡＝123㎡
よって、正解は123(㎡)になります。

〔②について〕
前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満である建築物の敷地が、70ｍ以内の距離で幅員15ｍ以上の道路（特定道路）に接続されている場合、その敷地の容積率の計算に当たり、以下の式で計算される値を前面道路幅に加算することができます。
設問の式にW2=6、L＝63を代入すると、前面道路幅員に加算される数値W1は、

　W1＝(12－6)×(70－63)70＝6×770＝4270＝0.6ｍ

得られた0.6ｍを、甲土地が接している道路のうち幅員が最大の6ｍ道路に加算した「6ｍ＋0.6ｍ＝6.6ｍ」が前面道路の幅員となり、これを使って延べ面積の限度を算定することになります。

用途地域ごとに分けて延べ面積の限度を計算し、それを合計します。
第一種住居地域に属する部分
容積率：300％＞6.6ｍ×0.4＝264％　∴264％
75㎡×264%＝198㎡
第一種中高層地域に属する部分
容積率：200％＜6.6ｍ×0.4＝264％　∴200％
105㎡×200%＝210㎡
容積率の上限となる延べ面積
198㎡＋210㎡＝408㎡
よって、正解は408(㎡)になります。
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