FP1級 2021年9月　応用編 問60

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】

問60

Aさんが賃貸マンション（耐火建築物）を建設する場合の建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積に関する以下の文章の空欄①～③に入る最も適切な数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

〈甲土地に単独で賃貸マンションを建設する場合〉
  1. 「Aさんが甲土地に単独で賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は□□□㎡、容積率の上限となる延べ面積は（①）㎡です」
〈甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設する場合〉
  1. 「Aさんが甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は（②）㎡、容積率の上限となる延べ面積は（③）㎡です。甲土地単独での開発ではなく、甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設したほうが、事業規模は大きくなります。仮に、Aさんが甲土地をマンション開発業者に売却するにしても、分譲マンションの素地価格（単価）が容積率に比例すると考えた場合、乙土地と併せて売却したほうが有利であると思います」
①㎡
②㎡
③㎡
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正解　

① 1,000（㎡）
② 644（㎡）
③ 2,415（㎡）

分野

科目：E.不動産
細目：3.不動産に関する法令上の規制

解説

〔①について〕
延べ面積は「敷地面積×容積率」で算出します。なお、容積率には前面道路の幅員による制限があり、敷地面積の幅が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用になります。
  • 都市計画で定められた容積率（指定容積率）
  • 前面道路の幅員×法定乗数
指定容積率は300％、前面道路×法定乗数は「4ｍ×0.4＝1.6＝160％」のため、より小さい160％が適用されます。甲土地は625㎡なので、延べ面積の限度は、

　625㎡×160％＝1,000㎡

よって、正解は1,000(㎡)です。

〔②について〕
建築面積の限度は「敷地面積×建蔽率」で算出します。
甲土地・乙土地は準防火地域に属し、耐火建築物を建築するので建蔽率が10％緩和されます。さらに、甲土地と乙土地を一体とした土地は建蔽率の緩和が適用される角地なので、合わせて20%の緩和を受けられます。甲土地と乙土地の建蔽率はともに60%、敷地面積の合計は805㎡なので、

　805㎡×(60%＋20%)＝644㎡

よって、正解は644(㎡)です。

〔③について〕
甲土地と乙土地を一体として利用するので、前面道路は上の8ｍ道路になります。
①と同じように計算していくと、指定容積率は300％、前面道路×法定乗数は「8ｍ×0.4＝3.2＝320％」のため、より小さい300％が適用されます。敷地面積は805㎡なので、延べ面積の限度は、

　805㎡×300%＝2,415㎡

よって、正解は2,415(㎡)です。
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