FP1級 2021年9月 応用編 問60
Aさん（60歳）は、12年前に父親の相続により取得したM市内（三大都市圏）の甲土地（月極駐車場の敷地）および乙土地（自宅の敷地）を所有している。自宅の建物は、父親が50年前に建築したものであり、老朽化が進んでいる。Aさんは、自宅の建物とその敷地である乙土地を売却し、駅前のマンションを購入して転居したいと思っている。
また、甲土地は、父親の存命中から月極駐車場として賃貸しているが、収益率は高くない。Aさんは、甲土地を売却することや、甲土地上に賃貸マンションを建築することを検討している。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
また、甲土地は、父親の存命中から月極駐車場として賃貸しているが、収益率は高くない。Aさんは、甲土地を売却することや、甲土地上に賃貸マンションを建築することを検討している。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
- 甲土地は625㎡の正方形の土地であり、乙土地は180㎡の長方形の土地である。
- 乙土地、甲土地と乙土地を一体とした土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問60
Aさんが賃貸マンション（耐火建築物）を建設する場合の建蔽率の上限となる建築面積と容積率の上限となる延べ面積に関する以下の文章の空欄①～③に入る最も適切な数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。- 〈甲土地に単独で賃貸マンションを建設する場合〉
「Aさんが甲土地に単独で賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は□□□㎡、容積率の上限となる延べ面積は（①）㎡です」 - 〈甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設する場合〉
「Aさんが甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設した場合の建蔽率の上限となる建築面積は（②）㎡、容積率の上限となる延べ面積は（③）㎡です。甲土地単独での開発ではなく、甲土地と乙土地を一体とした土地に賃貸マンションを建設したほうが、事業規模は大きくなります。仮に、Aさんが甲土地をマンション開発業者に売却するにしても、分譲マンションの素地価格（単価）が容積率に比例すると考えた場合、乙土地と併せて売却したほうが有利であると思います」
| ①㎡ |
| ②㎡ |
| ③㎡ |
正解
| ① 1,000（㎡） |
| ② 644（㎡） |
| ③ 2,415（㎡） |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
〔①について〕
「敷地面積×容積率」で計算します。容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
指定容積率が300％、前面道路の幅員×法定乗数が「4ｍ×0.4＝1.6」なので、容積率は2つを比べて小さい160％となります。甲土地の敷地面積は625㎡なので、延べ面積の限度は、
625㎡×160％＝1,000㎡
よって、正解は1,000(㎡)となります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は、建蔽率が同じ用途地域に存するため、建築面積の上限は、両方の敷地面積の合計に建蔽率を乗じて求めることができます。
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
甲土地と乙土地は準防火地域に属しているので、"準防火地域内の耐火建築物等"に該当し、＋10％の緩和を受けられます。また、甲土地・乙土地を一体とした土地は指定角地に該当するので、さらに＋10％の緩和を受けることができます。よって、敷地面積に乗じる建蔽率は「60%＋20%＝80%」となります。
(625㎡＋180㎡)×80%＝644㎡
よって、正解は644(㎡)となります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は指定容積率が同じ用途地域に存するため、延べ面積の上限は、両方の敷地面積の合計に容積率を乗じて求めることができます。
一体として利用する場合、8ｍ道路が前面道路となります。指定容積率は300%、前面道路の幅員×法定乗数は「8ｍ×0.4＝3.2」なので、容積率は2つを比べて小さい300％となります。したがって、延べ面積の限度は、
(625㎡＋180㎡)×300%＝2,415㎡
よって、正解は2,415(㎡)です。
「敷地面積×容積率」で計算します。容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
- 都市計画で定められた容積率（指定容積率）
- 前面道路の幅員×法定乗数
指定容積率が300％、前面道路の幅員×法定乗数が「4ｍ×0.4＝1.6」なので、容積率は2つを比べて小さい160％となります。甲土地の敷地面積は625㎡なので、延べ面積の限度は、
625㎡×160％＝1,000㎡
よって、正解は1,000(㎡)となります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は、建蔽率が同じ用途地域に存するため、建築面積の上限は、両方の敷地面積の合計に建蔽率を乗じて求めることができます。
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
(625㎡＋180㎡)×80%＝644㎡
よって、正解は644(㎡)となります。
〔②について〕
甲土地と乙土地は指定容積率が同じ用途地域に存するため、延べ面積の上限は、両方の敷地面積の合計に容積率を乗じて求めることができます。
一体として利用する場合、8ｍ道路が前面道路となります。指定容積率は300%、前面道路の幅員×法定乗数は「8ｍ×0.4＝3.2」なので、容積率は2つを比べて小さい300％となります。したがって、延べ面積の限度は、
(625㎡＋180㎡)×300%＝2,415㎡
よって、正解は2,415(㎡)です。
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