FP1級 2022年9月 応用編 問61

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
 Aさん(65歳)は、甲土地(Aさんが所有する賃貸アパートの敷地)および乙土地(Aさんが所有する自宅の敷地)を所有している。
 Aさんは、老朽化した自宅と賃貸アパートを撤去した後、甲土地と乙土地とを一体とした土地に、賃貸マンションを建築して、大家として当該マンションに住むか、甲土地は貸駐車場とし、乙土地は6,000万円で売却して、その売却資金で娘夫婦が住む近隣の都市に分譲マンションを4,500万円で購入して移り住むかを検討している。

〈甲土地および乙土地の概要〉
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  • 甲土地は480㎡の長方形の土地であり、近隣商業地域に属する部分は400㎡、第一種中高層住居専用地域に属する部分は80㎡である。
  • 乙土地は320㎡の長方形の土地である。
  • 指定建蔽率および指定容積率は、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 甲土地、甲土地と乙土地とを一体とした土地は、建蔽率の緩和について特定行政
    庁が指定する角地であるが、乙土地は建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地ではない。
  • 乙土地の南側、幅員3m市道は建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路である。3m市道の中心線は、当該道路の中心部にある。また、3m市道の乙土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問61

建築物の高さ制限等ならびに不動産の取得および保有等に係る税金に関する以下の文章の空欄①~⑥に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。

  1. 〈建築基準法および都市計画法の高さ制限等〉
     「都市計画法において定められた都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の高さ制限には、建築基準法において絶対高さ制限や、道路斜線制限、()斜線制限および()斜線制限がありますが、その他にも日影による中高層の建築物の高さの制限(以下、「日影規制」という)があります。なお、高さ制限において第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域では、()斜線制限は日影規制が適用されない場合に限り適用されます。
     都市計画法に基づく地域地区には、建築物の高さの最高限度または最低限度(準都市計画区域内では最高限度)を定める()地区や、建築物の容積率の最高限度および最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度ならびに壁面の位置の制限を定める()地区があります」
  2. 〈不動産の取得および保有等に係る税金〉
     「賃貸マンションを新築した場合、不動産取得税については、1室(40㎡以上240㎡以下)につき課税標準となるべき価格から()万円(認定長期優良住宅を除く)を控除する特例の適用を受けることができます。また、固定資産税は、住宅用地の課税標準を住宅1戸につき200㎡までの部分(小規模住宅用地)について課税標準となるべき価格の6分の1の額とし、それを超える部分について課税標準となるべき価格の3分の1の額とする特例の適用を受けることができます。
     賃貸マンションの敷地は、相続税の課税価格の計算上、貸家建付地として評価され、自用地の評価額から『自用地の評価額×()×借家権割合×賃貸割合』を控除した額が評価額とされます」
斜線制限
斜線制限
地区
地区
万円
 

正解 

① 隣地(斜線制限)
② 北側(斜線制限)
③ 高度(地区)
④ 高度利用(地区)
⑤ 1,200(万円)
⑥ 借地権割合

分野

科目:E.不動産
細目:3.不動産に関する法令上の規制

解説

〔①、②について〕
都市計画区域および準都市計画区域内の建築物に適用される斜線制限には次の3つがあります。建築物の敷地が2以上の用途地域にわたっている場合には、用途地域ごとに斜線制限が適用されます。
道路斜線制限
道路の日照や通風に支障を来さないように、道路の反対側の境界線からの斜線で高さを制限する。すべての用途地域に適用される
隣地斜線制限
高さ20mまたは31mの位置からの斜線で高さを制限する。より厳しい絶対高さ制限がある第一種・第二種低層、田園住居以外の地域に適用される
北側斜線制限
住居専用地域において、敷地北側境界線上の5mまたは10mの位置からの斜線で高さを制限する。第一種・第二種低層、田園住居、第一種・第二種中高層の5つの地域に適用される
※中高層住居地域では日影規制の対象区域を除く
北側斜線制限は、北側境界線の高さ5m(低層住居・田園住居地域)または10m(中高層住居地域)の位置から1.25の斜線で建物を高さを制限するものです。これに対して、中高層地域が日影規制の対象区域とされた場合、高さ10mを超える建築物が制限の対象となるので、日影規制のほうが厳しい規制となります。したがって、日影規制の対象区域となっている中高層地域では、重複適用を避けるために北側斜線制限が適用対象外とされています。②には「北側」が当てはまるので、もう一方の①には「隣地」が当てはまります。
よって、①は隣地(斜線制限)、②は北側(斜線制限)が正解となります。
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〔③、④について〕
高度地区は、建築物の高さのみを制限・緩和する地域です。高度利用地区は、建蔽率や容積率を緩和し、容積率と建築面積の最低限度を定めることで、市街地において中高層建築物や容積率の高い建築物の建築を促す地区です。この2つの地域は名称が似ていることから、対比が問われやすいので注意しましょう。
よって、③は高度(地区)、④は高度利用(地区)が正解となります。
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〔⑤について〕
床面積が50㎡(戸建て以外の貸家は40㎡)以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、不動産取得税の課税標準から1戸当たり1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)を控除することができます。
よって、正解は1,200(万円)となります。

〔⑥について〕
自ら所有する賃貸物件が建っている敷地は、貸家建付地として評価されます。貸家建付地の評価額は、以下の算式のように自用地価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の割合だけ減額されます。
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よって、正解は借地権割合となります。