FP1級 2023年9月 応用編 問60(改題)
Aさん（50歳）が所有している甲土地とその土地上の家屋は、昨年、父親の相続により取得したものであり、先日、相続税を納付した。甲土地上の家屋に父親が1人で居住していたが、Aさんは既に自宅を所有しているため、相続した家屋は空き家となっており、今後も移り住む予定はない。
相続した家屋は築45年で老朽化が進んでいることから、Aさんは、家屋を取り壊して甲土地を譲渡するか、あるいは甲土地上に賃貸マンションを建築することを検討している。
甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
相続した家屋は築45年で老朽化が進んでいることから、Aさんは、家屋を取り壊して甲土地を譲渡するか、あるいは甲土地上に賃貸マンションを建築することを検討している。
甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
- 甲土地は352㎡の長方形の土地であり、第一種中高層住居専用地域に属する部分は224㎡、第一種低層住居専用地域に属する部分は128㎡である。
- 幅員3ｍの公道は、建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路である。また、3ｍ公道の甲土地の反対側は川である。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問60
建築物の用途に関する制限および借地借家法における借家契約に関する以下の文章の空欄①～⑥に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、本問においては、定期建物賃貸借契約を定期借家契約、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。
- 〈建築物の用途に関する制限〉
「用途地域とは、地域における住居の環境の保護や商業、工業の利便の増進を図るなど、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、都市計画法において第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域など合計（①）種類が定められています。建築基準法において、用途地域の種類ごとに建築することができる建築物の用途が定められており、甲土地上の2つの用途地域にまたがって建築物を建築する場合、その全部について、（②）専用地域の建築物の用途に関する規定が適用されます。
文教地区など、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区を（③）地区といいます。（③）地区内においては、建築物の建築の制限や禁止に関する規定は、地方公共団体の条例で定めます。また、国土交通大臣の承認を得て、条例で建築物の用途に関する制限が緩和されることもあります」 - 〈借家契約〉
「普通借家契約では、契約期間を1年未満とした場合、期間の定めのない契約とされます。期間の定めのない普通借家契約では、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から（④）カ月を経過することによって終了します。一方、建物の賃借人からの解約については、特約がなければ、解約の申入れの日から（⑤）カ月を経過することによって終了します。
定期借家契約では、契約期間を1年未満とすることができます。この場合、建物の賃貸人による期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知は必要なく、その期間の満了により、当然に契約が終了します。契約期間が1年以上である場合は、原則として、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6カ月前までの間に建物の賃借人に対して通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません。なお、建物の賃借人は、自己の居住用であって賃借している建物の床面積が（⑥）㎡未満であり、転勤等により建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったという要件を満たすときは、解約の申入れの日から1カ月後に当該賃貸借を終了させることができます」
| ①種類 |
| ②専用地域 |
| ③地区 |
| ④カ月 |
| ⑤カ月 |
| ⑥㎡ |
正解
| ① 13（種類) |
| ② 第一種中高層住居（専用地域) |
| ③ 特別用途（地区) |
| ④ 6（カ月) |
| ⑤ 3（カ月) |
| ⑥ 200（㎡) |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
〔①について〕
用途地域には住居系8つ、商業系2つ、工業系3つの計13地域があります。用途地域は、都市の計画的利用を目的として都市計画に定められる地域地区のひとつで、建築基準法により用途地域ごとの容積率・建蔽率・高さ・建築可能な建築物などの各種制限が定められています。
よって、正解は13(種類)となります。
〔②について〕
建築物の敷地が2以上の用途地域にわたっている場合、その敷地の過半が属する区域の用途規制が適用されます。甲土地は、半分を超える部分が第一種中高層住居専用地域に属しているので、第一種中高層住居専用地域の用途制限が適用されます。
よって、正解は第一種中高層住居専用(地域)となります。
〔③について〕
用途地域を補完して定めるという記述から、特別用途地区とわかります。特別用途地区は、用途地域が指定されている区域について、用途地域の制限を加重・緩和するために定める地区です。制限の加重・緩和に関しては地方公共団体の条例（緩和については国土交通大臣の承認が必要※）で定めることができます。
なお、似た名称で「特定用途制限地域」という地域地区があります。こちらは用途地域が定められていない区域について、必要な制限を行うために定める地区なので混同に注意しましょう。
よって、正解は特別用途(地区)となります。
※建築基準法は、建築物やその敷地等について最低基準を定めた法律ですから、制限の加重は柔軟にできますが、緩和については国の承認が必要という理屈です。
〔④について〕
賃貸人からの解約申入れは、借地借家法の適用より申入れ日から6カ月、賃借人からの解約申入れは、民法の規定どおり申入れ日から3か月後に終了します。
期間の定めのない建物の賃貸借は、解約の申入れから3か月後に終了するのが民法の規定です。借地借家法では、賃貸人からの解約申入れについて、正当事由が必要＋申入れから6か月後に終了に修正することで、借主の保護を図っています。
よって、④は6(カ月)、⑤は3(カ月)が正解となります。
※期間の定めのない建物賃貸借となるのは期間1年未満のときですから、原題の1年以内は誤記と思われます。
〔⑤について〕
期間の定めのある賃貸借契約は、中途解約できる特約がなければ期間途中の解約申入れをすることができませんが、床面積200㎡未満の居住用建物を目的とする定期建物賃貸借では、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった賃借人は、特約の有無にかかわらず、解約の申入れをすることができます。このとき、解約申入れから1か月後に賃貸借契約は終了します。
よって、正解は200(㎡)となります。
用途地域には住居系8つ、商業系2つ、工業系3つの計13地域があります。用途地域は、都市の計画的利用を目的として都市計画に定められる地域地区のひとつで、建築基準法により用途地域ごとの容積率・建蔽率・高さ・建築可能な建築物などの各種制限が定められています。
よって、正解は13(種類)となります。
建築物の敷地が2以上の用途地域にわたっている場合、その敷地の過半が属する区域の用途規制が適用されます。甲土地は、半分を超える部分が第一種中高層住居専用地域に属しているので、第一種中高層住居専用地域の用途制限が適用されます。
よって、正解は第一種中高層住居専用(地域)となります。
〔③について〕
用途地域を補完して定めるという記述から、特別用途地区とわかります。特別用途地区は、用途地域が指定されている区域について、用途地域の制限を加重・緩和するために定める地区です。制限の加重・緩和に関しては地方公共団体の条例（緩和については国土交通大臣の承認が必要※）で定めることができます。
なお、似た名称で「特定用途制限地域」という地域地区があります。こちらは用途地域が定められていない区域について、必要な制限を行うために定める地区なので混同に注意しましょう。
よって、正解は特別用途(地区)となります。
※建築基準法は、建築物やその敷地等について最低基準を定めた法律ですから、制限の加重は柔軟にできますが、緩和については国の承認が必要という理屈です。
賃貸人からの解約申入れは、借地借家法の適用より申入れ日から6カ月、賃借人からの解約申入れは、民法の規定どおり申入れ日から3か月後に終了します。
期間の定めのない建物の賃貸借は、解約の申入れから3か月後に終了するのが民法の規定です。借地借家法では、賃貸人からの解約申入れについて、正当事由が必要＋申入れから6か月後に終了に修正することで、借主の保護を図っています。
よって、④は6(カ月)、⑤は3(カ月)が正解となります。
※期間の定めのない建物賃貸借となるのは期間1年未満のときですから、原題の1年以内は誤記と思われます。
期間の定めのある賃貸借契約は、中途解約できる特約がなければ期間途中の解約申入れをすることができませんが、床面積200㎡未満の居住用建物を目的とする定期建物賃貸借では、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった賃借人は、特約の有無にかかわらず、解約の申入れをすることができます。このとき、解約申入れから1か月後に賃貸借契約は終了します。
よって、正解は200(㎡)となります。
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