FP1級 2023年9月　応用編 問63

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
　Aさん（76歳）は、甲土地と、その土地上にある4階建ての賃貸マンションを所有している。Aさんは、最近、急逝した友人の遺族が遺産分割でもめていると聞き、自身の相続が発生した後、妻Bさん（69歳）や長女Dさん（40歳）たちが遺産分割でもめないように準備しておきたいと考えている。また、Aさんは、当該賃貸マンションの1階で経営する洋菓子店の経営を、昨年、生計を一にする長女Dさんに引き継いだが、事業用資産についてはそのままにしているため、長女Dさんに承継する方法を知りたいと思っている。
　Aさんの親族関係図およびAさんが所有している甲土地に関する資料は、以下のとおりである。なお、Aさんは、孫Eさん（14歳）および孫Fさん（13歳）とそれぞれ普通養子縁組（特別養子縁組以外の縁組）をしている。

〈Aさんの親族関係図〉
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〈Aさんが所有している甲土地に関する資料〉
甲土地（Aさんが所有している自宅兼賃貸マンションの敷地）
宅地面積：264㎡　自用地評価額：6,600万円
借地権割合：60％　借家権割合：30％
  • 甲土地上にある賃貸マンションは4階建て（600㎡）であり、各階の床面積は同一である（各階150㎡）。
  • 4階部分150㎡はAさんの自宅として使用し、妻Bさんおよび長女Dさん家族と同居している。1階部分のうち100㎡は長女DさんがAさんから使用貸借により借り受けて洋菓子店を営んでいる。1階部分のうち50㎡、2階および3階部分の各150㎡は賃貸の用に供している（入居率100％）。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問63

仮に、Aさんが現時点（2024年9月10日）において死亡し、《設例》の〈Aさんが所有している甲土地に関する資料〉に基づき、相続税の課税価格の計算上、甲土地の評価額から減額される金額が最大となるように「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を受ける場合、貸付事業用宅地等として適用を受けることができる面積を求めなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡単位とすること。
なお、甲土地のうち自宅に対応する部分は特定居住用宅地等、洋菓子店に対応する部分は特定事業用宅地等、賃貸マンションに対応する部分は貸付事業用宅地等にそれぞれ該当するものとする。
㎡

正解　

 138（㎡）

分野

科目：F.相続・事業承継
細目：7.不動産の相続対策

解説

特定居住用宅地等と特定(同族会社)事業用宅地等を併用する場合は、調整することなくそれぞれの限度面積（330㎡と400㎡）まで適用を受けられますが、貸付事業用宅地等とそれ以外の宅地を併用する場合には適用可能面積が以下の式により制限されます。
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本問のように、被相続人の居住用、特定事業用、貸付事業用が混在している場合、まず各部分に対応する敷地の面積と相続税評価額を算出しておきましょう。
特定事業用の部分（洋菓子店の部分）
敷地面積　264㎡×100㎡600㎡＝44㎡
相続税評価額　6,600万円×100㎡600㎡＝1,100万円
居住用の部分（4階部分）
敷地面積　264㎡×150㎡600㎡＝66㎡
相続税評価額　6,600万円×150㎡600㎡＝1,650万円
貸付事業用の部分（1階部分50㎡＋2階・3階部分）
敷地面積　264㎡×350㎡600㎡＝154㎡
相続税評価額　6,600万円×350㎡600㎡＝3,850万円
★貸家建付地となるので、
　3,850万円×(1－60%×30%×100%)
＝3,850万円×82%＝3,157万円
貸付事業用宅地等の併用は、式が複雑なこともありますが、用途より限度面積や減額割合が異なるので組合せを考えるのが非常に面倒です。全パターンを計算するのは大変なので、当サイトでは1㎡当たりの金額をもとに論理的に解く以下の方法を推奨します。
  1. 区分ごとに敷地面積1㎡当たりの相続税評価額を求める
  2. 貸付事業用の1㎡評価額が、居住用の2.64倍かつ事業用の3.2倍以上であれば貸付事業用地の優先適用が有利、そうでなければ居住用と事業用の完全併用が有利
各部分の1㎡当たりの相続税評価額を求めます。優先順位を判定するだけなのでざっくり計算するだけで問題ありません。
特定事業用の部分（洋菓子店の部分）
1,100万円÷44㎡＝25万円
居住用の部分（4階部分）
1,650万円÷66㎡＝25万円
貸付事業用の部分（1階部分50㎡＋2階・3階部分）
3,157万円÷154㎡＝20.5万円
貸付事業用の部分がその他の宅地と比べて高額なわけではないので、居住用と事業用を完全併用し、その後、併用式で貸付事業用の適用面積を求めることになります。

特定事業用と居住用の面積を併用式に当てはめると、貸付事業用宅地等の適用面積Sは、

　44㎡×200㎡400㎡＋66㎡×200㎡330㎡＋S≦200㎡
　22＋40＋S≦200
　S≦200－22－40
　S≦138㎡

したがって正解は138(㎡)となります。

【参考】
  • 貸付事業用宅地等は、1㎡当たり50％減額されるので、1㎡当たりの減額割合は0.5
  • 併用式中の特定(同族会社)事業用宅地等は、1㎡当たり200㎡／400㎡の面積として評価されその80％が減額されるので、1㎡当たりの減額割合は(400㎡／200㎡)×0.8＝1.6
  • 併用式中の特定居住用宅地等は、1㎡当たり200㎡／330㎡の面積として評価されその80％が減額されるので、1㎡当たりの減額割合は0.8の(330㎡／200㎡)倍で1.32
  • 貸付事業用が有利となるためには、事業用で「1.6÷0.5＝3.2倍」かつ居住用で「1.32÷0.5＝2.64倍」を上回る必要がある
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