〔①について〕
「居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、所有期間10年超、居住期間10年以上、譲渡対価1億円以下などの要件を満たす家屋やその敷地を売って、所定の期間内に買い換えた場合に、譲渡した居住用財産に対する譲渡課税を繰り延べることができる制度です。譲渡課税の趣旨からいえば買換えも資産の譲渡ですので、譲渡益が実現したとして課税の対象となりますが、実質的には引き続き居住しているようなものですので、一定の要件を満たす場合には譲渡資産の取得費を引き継ぐことで、キャピタルゲインへの課税を繰り延べできる措置が講じられています。

本特例の適用を受けると、譲渡資産の価額が買換資産の価額以下であるときは譲渡がなかったものとされます。これに対して、譲渡資産の価額が買換資産の価額を上回るときは、その上回る部分が譲渡収入として譲渡課税が行われます。FP試験で譲渡所得金額が問われるのは後者の場面です。本問では、買換資産と譲渡資産の差額である「1億円－7,200万円＝2,800万円」が、譲渡収入として譲渡課税の対象となります。取得費と譲渡費用は、譲渡資産の価額のうち譲渡収入の割合である「2,800万円÷1億円＝28％」だけを計上できます。

譲渡所得の計算に必要な収入金額、取得費、譲渡費用を整理します。

• 収入金額　2,800万円
• 取得費　6,500万円
• 譲渡費用　480万円

以上より、譲渡所得の金額は、

　2,800万円－(6,500万円＋480万円)×28％
＝2,800万円－1,954.4万円＝845.6万円＝8,456,000円

所有期間5年を超える土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得に該当し、所得税15％、復興特別所得税0.315％（所得税額に対して2.1％）、住民税5％の税率で課税されます。

所得税等

所得税　8,456,000円×15％＝1,268,400円
復興特別所得税　1,268,400円×2.1％＝26,636.4円
小計　1,268,400円＋26,636.4円＝1,295,000円（100円未満切捨て）

住民税

8,456,000円×5％＝422,800円

合計

1,295,000円＋422,800円＝1,717,800円

よって、正解は1,717,800(円)となります。

〔②について〕
買換え特例ではなく、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を受ける場合、譲渡資産の譲渡価額である1億円が譲渡収入となり、取得費と譲渡費用は全額を計上することができます。

• 収入金額　1億円
• 取得費　6,500万円
• 譲渡費用　480万円

以上より、譲渡所得の金額は、

　1億円－(6,500万円＋480万円)
＝1億円－6,980万円＝3,020万円

3,000万円特別控除により上記の金額から3,000万円が控除されるので、課税長期譲渡所得金額は、

　3,020万円－3,000万円＝20万円

軽減税率の特例は、課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率が、所得税等10.21％、住民税4％に軽減される特例です。本問では全ての部分に軽減税率が適用されるので、所得税10％、復興特別所得税0.21％（所得税額に対して2.1％）、住民税4％を譲渡所得の金額に乗じます。

所得税等

所得税　200,000円×10％＝20,000円
復興特別所得税　20,000円×2.1％＝420円
小計　20,000円＋420円＝20,400円（100円未満切捨て）

住民税

200,000円×4％＝8,000円

合計

20,400円＋8,000円＝28,400円

よって、正解は28,400(円)となります。