FP1級 2024年5月 応用編 問60
Aさん（55歳）は、S市にある自宅（甲土地および甲土地上の戸建て住宅）と乙土地を8年前に父親の相続により取得している。現在、Aさんは自宅で妻と2人で暮らしているが、近々、自宅を売却し、息子夫婦が住むM市に住宅を購入する予定である。また、乙土地は月極駐車場として使用しているが、収益性が低く、将来の相続時に相続税評価額が高くなることが予想されることから、乙土地上に賃貸マンションを建築して賃貸事業を開始することを検討している。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
- 甲土地は252㎡の長方形の土地であり、乙土地は360㎡の長方形の土地である。
- 幅員18ｍの公道は、建築基準法第52条第9項の特定道路であり、特定道路から甲土地および乙土地までの延長距離は42ｍである。
- 幅員3ｍの公道は、建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路である。3ｍ公道の道路中心線は、当該道路の中心部分にある。また、3ｍ公道の甲土地および乙土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。
- 甲土地および乙土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地ではない。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問60
宅地建物取引業法の媒介契約および「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」（以下、「本特例」という）に関する以下の文章の空欄①～⑦に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。なお、問題の性質上、明らかにできない部分は「□□□」で示してある。- 〈媒介契約〉
「媒介契約の有効期間については、一般媒介契約では制限はありませんが、専任媒介契約および専属専任媒介契約では（①）カ月を超えることができません。依頼者の申出により有効期間を更新する場合も、専任媒介契約および専属専任媒介契約では更新の時から（①）カ月を超えることができません。
宅地建物取引業者による依頼者への業務の処理状況の報告については、一般媒介契約では報告義務はありませんが、専任媒介契約では（②）週間に1回以上、専属専任媒介契約では□□□週間に1回以上報告しなければならないとされています。
（③）機構への物件情報の登録について、一般媒介契約では登録義務はありませんが、専任媒介契約および専属専任媒介契約では登録が義務付けられており、専任媒介契約ではその契約の締結の日から□□□日以内、専属専任媒介契約では（④）日以内に登録しなければならないとされています。
なお、いずれの媒介契約を締結した宅地建物取引業者であっても、当該媒介契約の目的物である宅地または建物の売買または交換の申込みがあった場合、遅滞なく、申込みがあった旨を依頼者に報告しなければならないとされています」 - 〈特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例〉
「本特例は、居住用財産を買い換えた場合に、所定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。2024年度税制改正により従来の仕組みのまま適用期限が延長されました。
Aさんが、居住の用に供している家屋とその敷地である甲土地を譲渡し、本特例の適用を受けるためには、家屋および甲土地について、譲渡する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものでなければならず、その譲渡に係る対価の額が（⑤）円以下でなければなりません。居住しなくなってから譲渡する場合は、居住しなくなった日から（⑥）年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければなりません。
また、買換資産として取得する住宅は、居住の用に供する部分の床面積が（⑦）㎡以上でなければならず、住宅が新築である場合、エネルギーの使用の合理化に資する一定のものである必要があります」
| ①カ月 |
| ②週間 |
| ③機構 |
| ④日 |
| ⑤円 |
| ⑥年 |
| ⑦㎡ |
正解
| ① 3（カ月) |
| ② 2（週間) |
| ③ 指定流通（機構) |
| ④ 5（日) |
| ⑤ 1億（円) |
| ⑥ 3（年) |
| ⑦ 50（㎡) |
分野
科目：E.不動産細目：2.不動産の取引
解説
宅地建物取引業法の売買・交換に係る媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。主な違いは次のとおりです。
〔①について〕
専任媒介と専属専任媒介では、契約の有効期間は最長3カ月とされています。これは、媒介契約を更新する際も同じです。なお、3か月を超える期間を定めたときは、3か月を超える部分は無効となり、期間3か月の契約となります。
よって、正解は3(カ月)となります。
〔②について〕
専任媒介と専属専任媒介では、依頼者に対して一定の頻度以上で業務の処理状況を報告する義務があります（口頭やメールでもOK）。依頼者への報告義務は、専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上とされています。②は専任媒介契約なので、2週間が当てはまります。
専任媒介と専属専任媒介では他の業者に重ねて依頼することができず、依頼者が強く拘束されることから、業者が誠実に業務を遂行しているかどうかを依頼者が把握できるようにする目的で、この報告義務が設けられています。
よって、正解は2(週間)となります。
〔③、④について〕
専任媒介と専属専任媒介では、媒介契約をした日から休業日を除く一定の日数以内に、物件の情報を指定流通機構に登録する義務があります。指定流通機構への登録は、専任媒介で7日以内、専属専任媒介は5日以内とされています。④は専属専任媒介契約なので、5日が当てはまります。
指定流通機構は国土交通大臣が指定する法人で、全国に4つ（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）あります。会員がコンピュータ・ネットワークを通じて登録物件情報を閲覧できるシステム（レインズ）を提供しており、指定流通機構に登録することにより、広く取引の相手方を探索することが可能となります。
よって、③は指定流通(機構)、④は5(日)が正解となります。
〔⑤、⑥、⑦について〕
買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例は、譲渡した年の1月1日において所有期間10年超、かつ、居住期間10年以上の居住用財産を買い換えた場合に、譲渡資産のキャピタルゲインに対する譲渡課税を繰り延べる制度です。本特例の適用に当たっては次のような要件があります。
専任媒介と専属専任媒介では、契約の有効期間は最長3カ月とされています。これは、媒介契約を更新する際も同じです。なお、3か月を超える期間を定めたときは、3か月を超える部分は無効となり、期間3か月の契約となります。
よって、正解は3(カ月)となります。
〔②について〕
専任媒介と専属専任媒介では、依頼者に対して一定の頻度以上で業務の処理状況を報告する義務があります（口頭やメールでもOK）。依頼者への報告義務は、専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上とされています。②は専任媒介契約なので、2週間が当てはまります。
専任媒介と専属専任媒介では他の業者に重ねて依頼することができず、依頼者が強く拘束されることから、業者が誠実に業務を遂行しているかどうかを依頼者が把握できるようにする目的で、この報告義務が設けられています。
よって、正解は2(週間)となります。
〔③、④について〕
専任媒介と専属専任媒介では、媒介契約をした日から休業日を除く一定の日数以内に、物件の情報を指定流通機構に登録する義務があります。指定流通機構への登録は、専任媒介で7日以内、専属専任媒介は5日以内とされています。④は専属専任媒介契約なので、5日が当てはまります。
指定流通機構は国土交通大臣が指定する法人で、全国に4つ（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）あります。会員がコンピュータ・ネットワークを通じて登録物件情報を閲覧できるシステム（レインズ）を提供しており、指定流通機構に登録することにより、広く取引の相手方を探索することが可能となります。
よって、③は指定流通(機構)、④は5(日)が正解となります。
〔⑤、⑥、⑦について〕
買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例は、譲渡した年の1月1日において所有期間10年超、かつ、居住期間10年以上の居住用財産を買い換えた場合に、譲渡資産のキャピタルゲインに対する譲渡課税を繰り延べる制度です。本特例の適用に当たっては次のような要件があります。
- 住んでいる家を売るか、住まなくなってから3年後の12月31日までに譲渡契約をする
- 家屋を取り壊して敷地のみを譲渡する場合は、取り壊した日から1年以内に譲渡契約をする
- 譲渡対価が1億円以下であること
- 買い換える家屋の居住用部分の床面積は50㎡以上、その敷地は500㎡以下であること
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