FP1級過去問題 2026年1月学科試験 問41

問41

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるDSCR（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第3位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件
賃貸アパート（全12戸）
投資額
2億円（自己資金：8,000万円、借入金額：1億2,000万円）
賃貸収入
月額家賃15万円（1戸当たり）
運営費用
年間380万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額
年間900万円（元利均等返済、返済期間20年）
※1年目の内訳　元金部分390万円　利息部分510万円
  1. 0.92
  2. 1.50
  3. 1.92
  4. 1.98
1234
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正解　2

問題難易度
肢14.1%
肢261.8%
肢319.5%
肢414.6%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金返済の安全性を測る指標であり、次の式で計算します。値が大きいほど返済に余裕度があるとされ、目安として1.2以上が望ましく、1.0を下回る場合は要注意とされます。

　DSCR＝NOI÷元利金返済額

NOIは正味利益や純収益とも呼ばれ、賃貸収入から管理費等を差し引いた金額です。管理費には支払利息、税金支払い、減価償却費を含めません。本問では、全12戸の賃貸アパートで1戸当たりの賃貸収入が月15万円、運営費用が年380万です。ただし、設問の空室率が20％という条件より、全戸数から20％を減じた「12戸×(1－20％)＝9.6戸」を平均入居戸数として計算する必要があります。

　NOI＝(15万円×9.6戸×12月)－380万円＝1,348万円

借入金返済額は元利合計で年間900万円なので、DSCRは、

　1,348万円÷900万円＝1.497…
（小数点以下第3位を四捨五入）1.50

したがって[2]が正解です。
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