FP1級 2017年9月 応用編 問61
Aさん（55歳）は、不動産業者からAさんが所有する商業ビルの敷地を買い取りたいとの打診を受け、2024年中に、当該建物を取り壊して、その敷地（500㎡）を売却することにした。また、同年中に、その売却資金を元手として甲土地（取得価額：9,000万円、固定資産課税台帳登録価格：8,000万円）を取得し、甲土地の上に新たな商業ビルの建築を検討している。土地の買換えにあたっては、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受ける予定である。
Aさんが購入を検討している甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
Aさんが購入を検討している甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
- 甲土地は500㎡の長方形の土地であり、①準住居地域に属する部分は150㎡、②第一種中高層住居専用地域に属する部分は100㎡、③近隣商業地域に属する部分は250㎡である。
- 甲土地は、建ぺい率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
- 指定建ぺい率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問61
甲土地に耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。- 建ぺい率の上限となる建築面積はいくらか。
- 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。
| ①㎡ |
| ②㎡ |
正解
| ① 450（㎡） |
| ② 1,650（㎡） |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
本問ではセットバックを考える必要がないので、設例に記載の敷地面積をそのまま使って計算できます。
〔①について〕
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
本問の建物は防火地域と準防火地域にまたがって建築されるので、建築物全体が厳しいほうの防火地域に存するとみなして規制が適用されます。そうなると"防火地域内の耐火建築物等"に該当するため、建蔽率80％の③近隣商業地域の部分は制限なし（100％）、①と②の部分は＋10％の緩和を受けられます。また、甲土地は指定角地に該当するので、①②の部分はさらに＋10％の緩和を受けることができます（合わせて＋20％）。
用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。本問では前面道路が15ｍであり、前面道路による容積率の制限を受けないので、指定容積率をそのまま使うことができます。
〔①について〕
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
- ①準住居地域に属する部分
- 150㎡×(60%＋20%)＝120㎡
- ②第一種中高層地域に属する部分
- 100㎡×(60%＋20%)＝80㎡
- ③近隣商業地域に属する部分
- 250㎡×100%＝250㎡
- 建蔽率の上限となる建築面積
- 120㎡＋80㎡＋250㎡＝450㎡
〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。本問では前面道路が15ｍであり、前面道路による容積率の制限を受けないので、指定容積率をそのまま使うことができます。
- ①準住居地域に属する部分
- 150㎡×300%＝450㎡
- ②第一種中高層地域に属する部分
- 100㎡×200%＝200㎡
- ③近隣商業地域に属する部分
- 250㎡×400%＝1,000㎡
- 容積率の上限となる延べ面積
- 450㎡＋200㎡＋1,000㎡＝1,650㎡
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