FP1級 2017年9月 応用編 問62
Aさん（55歳）は、不動産業者からAさんが所有する商業ビルの敷地を買い取りたいとの打診を受け、2024年中に、当該建物を取り壊して、その敷地（500㎡）を売却することにした。また、同年中に、その売却資金を元手として甲土地（取得価額：9,000万円、固定資産課税台帳登録価格：8,000万円）を取得し、甲土地の上に新たな商業ビルの建築を検討している。土地の買換えにあたっては、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受ける予定である。
Aさんが購入を検討している甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
Aさんが購入を検討している甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
- 甲土地は500㎡の長方形の土地であり、①準住居地域に属する部分は150㎡、②第一種中高層住居専用地域に属する部分は100㎡、③近隣商業地域に属する部分は250㎡である。
- 甲土地は、建ぺい率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
- 指定建ぺい率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問62
Aさんが、以下の〈条件〉で事業用資産である土地を譲渡し、甲土地を取得して、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合、次の①～③に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満を切り捨てて円単位とすること。なお、譲渡資産、買換資産はいずれも、地域再生法に規定する集中地域以外の地域内に所在しているものとする。また、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。- 課税長期譲渡所得金額はいくらか。
- 課税長期譲渡所得金額に係る所得税および復興特別所得税の合計額はいくらか。
- 課税長期譲渡所得金額に係る住民税額はいくらか。
〈譲渡資産および買換資産（甲土地）に関する資料〉
- 譲渡資産の譲渡価額
- 1億2,000万円
- 譲渡資産の所有期間
- 15年
- 譲渡資産の取得費
- 不明
- 譲渡費用
- 1,500万円（仲介手数料、建物の解体撤去費用等）
- 買換資産の取得価額
- 9,000万円
| ①円 |
| ②円 |
| ③円 |
正解
| ① 39,600,000（円） 120,000,000円－90,000,000円×80％＝48,000,000円 (120,000,000円×5％＋15,000,000円)×48,000,000円120,000,000円＝8,400,000円 48,000,000円－8,400,000円＝39,600,000円 |
| ② 6,064,700（円） 39,600,000円×15％＝5,940,000円 5,940,000円×2.1％＝124,740円 5,940,000円＋124,740円＝6,064,700円（100円未満切り捨て） |
| ③ 1,980,000（円） 39,600,000円×5％＝1,980,000円
|
分野
科目：E.不動産細目：5.不動産の譲渡に係る税金
解説
「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（3号買換え）」は、国内にある所有期間10年を超える土地等、建物または構築物のうち事業に供しているものを譲渡し、一定の期間内に国内にある事業用の土地等、建物または構築物を取得（建設・製作を含む）し、かつ、取得後1年以内に事業用に供したときに、譲渡資産に係る譲渡益のうち一定割合に対する課税を繰り延べることができる制度です。
この制度の適用を受けると、譲渡価額と取得価額の関係に応じて譲渡所得の収入金額が圧縮されます（繰延割合が80％の場合）。
本問では、②譲渡価額 ＞ 取得価額に該当するため、譲渡収入は譲渡価額から取得価額の80％を控除した額となります。
4,800万円－(240万円＋600万円)＝3,960万円
よって、正解は39,600,000(円)となります。
〔②について〕
所有期間5年を超える土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得に該当し、所得税15％、復興特別所得税0.315％（所得税額に対して2.1％）、住民税5％の税率で課税されます。
所得税 39,600,0000円×15％＝5,940,000円
復興特別所得税 5,940,000円×2.1％＝124,740円
小計 5,940,000円＋124,740円＝6,064,740円
（100円未満切捨て）6,064,700円
よって、正解は6,064,700(円)です。
〔③について〕
住民税の額は5％を乗じて、
39,600,000円×5％＝1,980,000円
よって、正解は1,980,000(円)です。
この制度の適用を受けると、譲渡価額と取得価額の関係に応じて譲渡所得の収入金額が圧縮されます（繰延割合が80％の場合）。
- ①譲渡価額 ≦ 取得価額
- 収入金額＝譲渡価額×20％
- ②譲渡価額 ＞ 取得価額
- 収入金額＝譲渡価額－取得価額×80％
- 収入金額 1億2,000万円－9,000万円×80％＝4,800万円
- 取得費（不明なので概算取得費）1億2,000万円×5％×30％＝240万円
- 譲渡費用 1,500万円×40％＝600万円
4,800万円－(240万円＋600万円)＝3,960万円
よって、正解は39,600,000(円)となります。
〔②について〕
所有期間5年を超える土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得に該当し、所得税15％、復興特別所得税0.315％（所得税額に対して2.1％）、住民税5％の税率で課税されます。
所得税 39,600,0000円×15％＝5,940,000円
復興特別所得税 5,940,000円×2.1％＝124,740円
小計 5,940,000円＋124,740円＝6,064,740円
（100円未満切捨て）6,064,700円
よって、正解は6,064,700(円)です。
〔③について〕
住民税の額は5％を乗じて、
39,600,000円×5％＝1,980,000円
よって、正解は1,980,000(円)です。
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