FP1級 2019年5月 応用編 問61

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】
 Aさん(66歳)は、妻Bさん(60歳)とともに、15年前に父親から相続により取得した自宅で暮らしている。Aさんが暮らしている自宅は、Aさんの父親が45年前に建築したものであり、老朽化が進んでいる。
 そこで、Aさんは、老朽化した自宅の建物(床面積150㎡)について、バリアフリー化を含めた改築を行うか、建て替えるか、その敷地である甲土地とともに売却して新たな戸建て住宅を購入して移り住むかを検討している。甲土地の概要は、以下のとおりである。

〈甲土地の概要〉
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  • 甲土地は375㎡の長方形の土地であり、第一種中高層住居専用地域に属する部分は150㎡、第一種住居地域に属する部分は225㎡である。
  • 幅員2mの公道は、建築基準法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路である。2m公道の道路中心線は、当該道路の中心部分にある。また、2m公道の甲土地の反対側は宅地であり、がけ地や川等ではない。
  • 甲土地は、建蔽率の緩和に関する角地の指定は受けていない。
  • 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
  • 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
  • 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

問61

甲土地に耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい(計算過程の記載は不要)。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

  1. 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
  2. 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。

正解 

① 196(㎡)
② 714(㎡)

分野

科目:E.不動産
細目:3.不動産に関する法令上の規制

解説

まず、甲土地は2項道路(下側の2m道路)に接しているためセットバックについて考慮する必要があります。
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道路の反対側はがけ地や川等ではないことから、道路の中心線から2mの線まで後退することとなり、甲土地の下側1mがセットバック部分になります。このため、建蔽率・容積率の算定上に用いる敷地面積の計算に当たっては縦幅を「15m-1m=14m」とみなします。したがって、第一種中高層地域に属する部分は「10m×14m=140㎡」、第一種住居地域に属する部分は「15m×14m=210㎡」となります。

〔①について〕
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
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甲土地は防火規制のない地域に属していること、また角地ではありますが特定行政庁の指定がないことから建蔽率の緩和の対象にはなりません。したがって、指定建蔽率そのままを使って計算していきます。

用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
第一種中高層地域に属する部分
140㎡×50%=70㎡
第一種住居地域に属する部分
210㎡×60%=126㎡
建蔽率の上限となる建築面積
70㎡+126㎡=196㎡
よって、正解は196(㎡)になります。

〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。また、容積率には前面道路の幅員による制限があり、敷地面積の幅が12m未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用になります。
  • 都市計画で定められた容積率(指定容積率)
  • 前面道路の幅員×法定乗数
敷地が2以上の道路に面している場合、幅員が最大のものが前面道路となるので、本問では6m道路が前面道路です。

用途地域ごとに分けて延べ面積の限度を計算し、それを合計します。
第一種中高層地域に属する部分
容積率:150%<6m×0.4=240% ∴150%
140㎡×150%=210㎡
第一種住居地域に属する部分
容積率:300%>6m×0.4=240% ∴240%
210㎡×240%=504㎡
容積率の上限となる延べ面積
210㎡+504㎡=714㎡
よって、正解は714(㎡)になります。