FP1級 2019年5月　応用編 問62

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問62

Aさんが、下記の〈譲渡資産（自宅）および買換資産に関する資料〉に基づき、自宅の建物とその敷地を買い換えた場合、次の①および②に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満を切り捨てて円単位とすること。なお、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。

  1. 「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税額および復興特別所得税額、住民税額の合計額はいくらか。
  2. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」および「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税額および復興特別所得税額、住民税額の合計額はいくらか。
〈譲渡資産（自宅）および買換資産に関する資料〉
  • 譲渡資産の譲渡価額：1億円
  • 譲渡資産の取得費：不明
  • 譲渡費用：300万円
  • 買換資産の取得価額：6,500万円
①円
②円
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正解　

① 6,541,400（円）
100,000,000円－65,000,000円＝35,000,000円
35,000,000円－(100,000,000円×5％＋3,000,000円)×35,000,000円100,000,000円＝32,200,000円
32,200,000円×15％＝4,830,000円
4,830,000円×2.1％＝101,400円（100円未満切り捨て）
4,830,000円＋101,400円＝4,931,400円
32,200,000円×5％＝1,610,000円
4,931,400円＋1,610,000円＝6,541,400円
② 8,932,300（円）
100,000,000円－(100,000,000円×5％＋3,000,000円)－30,000,000円＝62,000,000円
60,000,000円×10％＋(62,000,000円－60,000,000円)×15％＝6,300,000円
6,300,000円×2.1％＝132,300円
6,300,000円＋132,300円＝6,432,300円
60,000,000円×4％＋(62,000,000円－60,000,000円)×5％＝2,500,000円
6,432,300円＋2,500,000円＝8,932,300円

分野

科目：E.不動産
細目：5.不動産の譲渡に係る税金

解説

〔①について〕
「居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、所有期間10年超、居住期間10年以上、譲渡対価1億円以下などの要件を満たす家屋やその敷地を売って、所定の期間内に買い替えた場合に、譲渡した居住用財産に対する譲渡課税を繰り延べることができる制度です。譲渡課税の趣旨からいえば買換えも資産の譲渡ですので、譲渡益が実現したとして課税の対象となりますが、実質的には引き続き居住しているようなものですので、一定の要件を満たす場合には譲渡資産の取得費を引き継ぐことで、キャピタルゲインへの課税を繰り延べできる措置が講じられています。

本特例の適用を受けると、譲渡資産の価額が買換資産の価額以下であるときは譲渡がなかったものとされます。これに対して、譲渡資産の価額が買換資産の価額を上回るときは、その上回る部分が譲渡収入として譲渡課税が行われます。FP試験で譲渡所得金額が問われるのは後者の場面です。
本問では、買換資産と譲渡資産の差額である「1億円－6,500万円＝3,500万円」が譲渡収入として、譲渡課税の対象となります。取得費と譲渡費用は、譲渡資産の価額のうち譲渡収入の割合である「3,500万円÷1億円＝35％」だけを計上できます。

譲渡所得の計算に必要な収入金額、取得費、譲渡費用を整理します。
  • 収入金額　3,500万円
  • 取得費（不明なので概算取得費）　1億円×5％＝500万円
  • 譲渡費用　300万円
以上より、譲渡所得の金額は、

　3,500万円－(500万円＋300万円)×35％
＝3,500万円－280万円＝3,220万円

所有期間5年を超える土地建物の譲渡所得は長期譲渡所得に該当し、所得税＋復興特別所得税15.315％、住民税5％の税率で課税されます。模範解答では個別に計算していますが、譲渡所得の金額が万円単位である限り計算誤差は生じないので、計20.315％を乗じてまとめて計算しても問題はありません。

　32,200,000円×20.315%＝6,541,430円
（100円未満切捨て）6,541,400円

よって、正解は6,541,400(円)となります。

〔②について〕
買換え特例ではなく、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を受ける場合、譲渡資産の譲渡価額である6,000万円が譲渡収入となり、取得費と譲渡費用は全額を計上することができます。
  • 収入金額　1億円
  • 取得費（不明なので概算取得費）　1億円×5％＝500万円
  • 譲渡費用　300万円
以上より、譲渡所得の金額は、

　1億円－(500万円＋300万円)
＝1億円－800万円＝9,200万円

3,000万円特別控除により上記の金額から3,000万円が控除されるので、課税長期譲渡所得金額は、

　9,200万円－3,000万円＝6,200万円

軽減税率の特例は、課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率が、所得税等10.21％、住民税4％に軽減される特例です。
本問では譲渡所得の金額が6,000万円超なので、6,000万円以下の部分と6,000万円を超える部分に分けて税額を計算します。
①6,000万円以下の部分
60,000,000円×14.21％＝8,526,000円
②6,000万円超の部分
2,000,000円×20.315％＝406,300円
合計（①＋②）
8,526,000円＋406,300円＝8,932,300円
よって、正解は8,932,300(円)となります。
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