FP1級 2020年9月 応用編 問61
Aさん（65歳）は、15年前に父から相続により取得した貸駐車場用地（500㎡）を2023年10月に売却した。その売却資金と銀行借入金によって、2024年中に甲土地を取得し、甲土地の上に賃貸アパートを建築して、貸付事業を開始する予定である。土地の買換えにあたっては、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けるための所定の手続を行っている。
Aさんが購入する予定の甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
Aさんが購入する予定の甲土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地の概要〉
- 甲土地は400㎡の長方形の土地である。
- 幅員15ｍの公道は、建築基準法第52条第9項の特定道路であり、特定道路から甲土地までの延長距離は56ｍである。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問61
甲土地上に準耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。- 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
- 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。なお、特定道路までの距離による容積率制限の緩和を考慮すること。
W1＝（a－W2）×（b－L）b
W1：前面道路幅員に加算される数値
W2：前面道路の幅員（ｍ）
L ：特定道路までの距離（ｍ）
※「a、b」は、問題の性質上、伏せてある。W1：前面道路幅員に加算される数値
W2：前面道路の幅員（ｍ）
L ：特定道路までの距離（ｍ）
| ①㎡ |
| ②㎡ |
正解
| ① 360（㎡） |
| ② 1,728（㎡） |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
〔①について〕
「敷地面積×建蔽率」で計算します。建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
本問の建物は準耐火建築物であり、準防火地域内に建築されるため＋10％の緩和を受けることができます。したがって、敷地面積に乗じる建蔽率は「80%＋10%＝90%」となります。建蔽率80％の地域ですが、"防火地域内の耐火建築物等"のように100％にはならないので注意しましょう。甲土地は400㎡なので建築面積の限度は、
400㎡×90%＝360㎡
よって、正解は360(㎡)です。
〔②について〕
前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満である建築物の敷地が、70ｍ以内の距離で幅員15ｍ以上の道路（特定道路）に接続されている場合、その敷地の容積率の計算に当たり、以下の式で計算される値を前面道路幅に加算することができます。
設問の式にW2＝6、L＝56を代入すると、前面道路幅員に加算される数値W1は、
W1＝(12－6)×(70－56)70＝6×1470＝8470＝1.2ｍ
得られた1.2ｍを、甲土地が接している6ｍ道路に加算した「6ｍ＋1.2ｍ＝7.2ｍ」が前面道路の幅員となり、これを使って延べ面積の限度を算定することになります。指定容積率が500％、前面道路の幅員×法定乗数が「7.2ｍ×0.6＝4.32」なので、適用される容積率は2つを比べて小さい432％となります。甲土地は400㎡なので延べ面積の限度は、
400㎡×432％＝1,728㎡
よって、正解は1,728(㎡)になります。
「敷地面積×建蔽率」で計算します。建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
400㎡×90%＝360㎡
よって、正解は360(㎡)です。
〔②について〕
前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満である建築物の敷地が、70ｍ以内の距離で幅員15ｍ以上の道路（特定道路）に接続されている場合、その敷地の容積率の計算に当たり、以下の式で計算される値を前面道路幅に加算することができます。
W1＝(12－6)×(70－56)70＝6×1470＝8470＝1.2ｍ
得られた1.2ｍを、甲土地が接している6ｍ道路に加算した「6ｍ＋1.2ｍ＝7.2ｍ」が前面道路の幅員となり、これを使って延べ面積の限度を算定することになります。指定容積率が500％、前面道路の幅員×法定乗数が「7.2ｍ×0.6＝4.32」なので、適用される容積率は2つを比べて小さい432％となります。甲土地は400㎡なので延べ面積の限度は、
400㎡×432％＝1,728㎡
よって、正解は1,728(㎡)になります。
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