FP1級過去問題 2021年5月学科試験 問40

問40

Aさんは、2023年10月に自己の居住用財産を2,000万円で譲渡し、同月中に住宅借入金を利用して新たな居住用財産を3,000万円で取得した。下記の〈条件〉に基づき、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

〈条件〉
  1. 譲渡資産の内容等
    • 譲渡価額：2,000万円
    • 取得費と譲渡費用の合計額：5,000万円
    • 譲渡契約日の前日の譲渡資産に係る住宅借入金の残高：3,000万円
    • 譲渡資産の土地等の面積：300㎡
    • Aさんの2023年分の給与所得の金額：780万円（その他の所得はない）
  2. 買換資産の内容等
    • 取得価額：3,000万円
    • 2023年12月31日時点の買換資産に係る住宅借入金の残高：2,000万円
  1. 本特例の適用を受けるためには、譲渡した居住用財産の所有期間が2023年1月1日において10年を超えていなければならない。
  2. 本特例の適用を受けた場合、2024年以降に繰り越すことができる譲渡損失の金額は、220万円である。
  3. 本特例の適用を受けて繰り越した譲渡損失の金額を、2024年分の総所得金額等から控除するためには、2024年12月31日において譲渡資産に係る住宅借入金の残高がなければならない。
  4. 本特例の適用を受ける場合であっても、買換資産に係る住宅借入金について、所定の要件を満たせば、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる。
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正解　4

問題難易度
肢116.3%
肢215.3%
肢319.5%
肢448.9%

分野

科目：E.不動産
細目：5.不動産の譲渡に係る税金

解説

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、マイホームを買い換えた際に旧宅の譲渡によって譲渡損失が生じた場合に、通常は分離課税であるその損失を他の所得から控除（損益通算）でき、その年に控除しきれなかった額は翌年以後3年以内の各年の総所得金額等から控除できる特例措置です。主な適用要件は次のとおりです。
  1. 譲渡した年、または家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が5年超であること
  2. 住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
  3. 新宅の居住用に供する床面積が50㎡以上であること
  4. 新宅を取得した年の12月31日までに居住開始（見込み含む）しており、その年の12月31日において新宅について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること
  5. （繰越控除だけの要件）
    適用は敷地面積500㎡以下の部分に限る
    適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
  1. 不適切。10年ではありません。本特例の適用を受けるための要件のひとつは、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡する年または家屋を取り壊した年の1月1日時点で5年超であることです。
  2. 不適切。本特例の適用を受けると、旧宅の譲渡による損失を他の所得から控除すること（損益通算）ができ、控除しきれなかった損失額は翌年以降3年にわたり繰越控除できます。譲渡損失は「5,000万円－2,000万円＝3,000万円」ですので、これを当年の給与所得から控除すると「780万円－3,000万円＝▲2,220万円」となるため、翌年以降に繰り越せるのは控除しきれなかった2,220万円となります。
  3. 不適切。譲渡資産に係る住宅ローンではありません。本特例の適用を受けるためには、買換資産(新宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有していなければなりません。
  4. [適切]。住宅ローン控除は、新居に居住した年とその前2年間、後3年間の期間（計6年間）に、3,000万円の特別控除、軽減税率の特例、買換え特例の適用を受けている場合には、適用を受けることはできません。本特例（損益通算及び繰越控除の特例）は上記に含まれていないので、所定の要件を満たせば住宅借入金等特別控除との併用が可能です。
したがって適切な記述は[4]です。
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