FP1級 2022年5月 応用編 問60
Aさん（53歳）は、東京都内の賃貸マンションに居住している。Aさんの父親Bさん（80歳）は、N市内（三大都市圏）の甲土地（Aさんの実家の敷地、地積：600㎡）および乙土地（アスファルト敷きのコインパーキングの敷地、地積：1,350㎡）を所有している。Bさんは、妻（Aさんの母親）の他界後、1年間は甲土地の自宅（Aさんの実家）で1人暮らしをしていたが、2年前に老人ホームに転居した。それ以降、自宅は空き家のままである。Bさんは、介護保険の要介護・要支援認定を受けたことはなく、心身ともに良好で、老人ホームでの暮らしを満喫している。
甲土地・乙土地の周辺では開発が進んでおり、築55年の実家の建物は、周りの建物に比べると場違いな存在となっている。Aさんは、建物の換気や庭木の手入れなどを定期的に行っている。また、コインパーキングは、10年前から大手の駐車場運営会社に賃貸している。
Aさんは、老人ホームの高額な入居一時金と月額利用料により、Bさんの預金残高が3,000万円まで減少していることに一抹の不安を感じている。推定相続人は、Aさんと妹Cさん（50歳）の2人である。
Aさんは、先日、大手ドラッグストアのX社から、「甲土地と乙土地を一体とした土地での新規出店を考えています。契約形態は、建設協力金方式または事業用定期借地権方式のどちらでも構いません」との提案を受けた。Aさんは、実家の管理を負担に感じていたことから、Bさんと相談のうえ、その提案を前向きに検討している。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
甲土地・乙土地の周辺では開発が進んでおり、築55年の実家の建物は、周りの建物に比べると場違いな存在となっている。Aさんは、建物の換気や庭木の手入れなどを定期的に行っている。また、コインパーキングは、10年前から大手の駐車場運営会社に賃貸している。
Aさんは、老人ホームの高額な入居一時金と月額利用料により、Bさんの預金残高が3,000万円まで減少していることに一抹の不安を感じている。推定相続人は、Aさんと妹Cさん（50歳）の2人である。
Aさんは、先日、大手ドラッグストアのX社から、「甲土地と乙土地を一体とした土地での新規出店を考えています。契約形態は、建設協力金方式または事業用定期借地権方式のどちらでも構いません」との提案を受けた。Aさんは、実家の管理を負担に感じていたことから、Bさんと相談のうえ、その提案を前向きに検討している。
甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。
〈甲土地および乙土地の概要〉
- 甲土地は600㎡の長方形の土地である。乙土地は1,350㎡の長方形の土地であり、
近隣商業地域に属する部分は300㎡、第一種住居地域に属する部分は1,050㎡である。 - 甲土地および乙土地の用途地域等は図に記載のとおりである。なお、点線は用途地域の境を示しており、点線の北側が近隣商業地域で、点線の南側が第一種住居地域である。
- 甲土地、甲土地と乙土地を一体とした土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
- 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
- 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
- 甲土地および乙土地は、市街化区域内にあり、普通商業・併用住宅地区に所在する。
- 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。
問60
次の①・②に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。- 甲土地と乙土地を一体とした土地上に耐火建築物を建築する場合、建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
- 甲土地と乙土地を一体とした土地上に耐火建築物を建築する場合、容積率の上限となる延べ面積はいくらか。
| ①㎡ |
| ②㎡ |
正解
| ① 1,740（㎡） |
| ② 4,800（㎡） |
分野
科目：E.不動産細目：3.不動産に関する法令上の規制
解説
本問ではセットバックを考える必要がないので、設例に記載の敷地面積をそのまま使って計算できます。
〔①について〕
建築物が建蔽率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×建蔽率」で建築面積を求め、その合計が敷地全体の建築面積の限度となります。
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
本問の建物は準防火地域と防火規制なしの地域にまたがって建築されるので、建築物全体が厳しいほうの準防火地域に存するとみなして規制が適用されます。そうなると"準防火地域内の耐火建築物等"に該当するため、近隣商業地域の部分、第一種住居地域の部分ともに＋10％の緩和を受けられます。また、甲土地・乙土地を一体とした土地は指定角地に該当するので、さらに＋10％の緩和を受けることができます。
用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。また、容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
用途地域ごとに分けて延べ面積の限度を計算し、それを合計します。
〔①について〕
建築物が建蔽率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×建蔽率」で建築面積を求め、その合計が敷地全体の建築面積の限度となります。
建築面積の計算では建蔽率の緩和を考慮する必要があります。
用途地域ごとに分けて建築面積の限度を計算し、それを合計します。
- 近隣商業地域に属する部分
- (600㎡＋300㎡)×(80%＋20%)＝900㎡
- 第一種住居地域に属する部分
- 1,050㎡×(60%＋20%)＝840㎡
- 建蔽率の上限となる建築面積
- 900㎡＋840㎡＝1,740㎡
〔②について〕
建築物が容積率の異なる複数の用途地域にまたがって建築される場合、各用途地域ごとに「敷地面積×容積率」で延べ面積を求め、その合計が敷地全体の延べ面積の限度となります。また、容積率には前面道路の幅員による制限があり、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、以下の2つのうち小さい方の制限が適用されます。
- 都市計画で定められた容積率（指定容積率）
- 前面道路の幅員×法定乗数
用途地域ごとに分けて延べ面積の限度を計算し、それを合計します。
- 近隣商業地域に属する部分
- 容積率：300％＜10ｍ×0.6＝600％ ∴300％
(600㎡＋300㎡)×300%＝2,700㎡ - 第一種住居地域に属する部分
- 容積率：200％＜10ｍ×0.4＝400％ ∴200％
1,050㎡×200%＝2,100㎡ - 容積率の上限となる延べ面積
- 2,700㎡＋2,100㎡＝4,800㎡
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