FP1級過去問題 2026年1月学科試験 問35

問35

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
  1. 消費税の課税事業者である宅地建物取引業者が、空き家の建物とその敷地の売買の媒介に関して、売主または買主の一方から受け取ることのできる報酬の額は、その売買代金が600万円である場合、「売買代金×3.3％＋6万6,000円」の算式により計算した26万4,000円が上限となる。
  2. 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、宅地建物取引業者が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。
  3. 宅地建物取引業者が専任媒介契約において、有効期間の満了に際して依頼者から特段の申出がなければ自動的に当該契約を更新する旨の特約をした場合、その特約は無効となる。
  4. 宅地建物取引業者が専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物につき、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
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正解　1

問題難易度
肢170.3%
肢210.9%
肢313.0%
肢45.8%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. [不適切]。売買・交換の媒介で依頼者の一方から受けることのできる報酬限度額は、原則として下表の額に消費税相当額を加えた額となります。
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    売買代金が400万円超のときは「売買代金×3.3％＋6.6万円」の式を使用するのが原則です。ただし、売買代金が800万円以下（消費税を含まない）である場合には、媒介に要する費用を勘案して、一律33万円（税込）を上限とする特例があります。本肢は売買代金600万円のため、特例を適用することで33万円が報酬限度額となります。
    消費税の課税事業者である宅地建物取引業者が、宅地の売買の媒介に関して売主および買主の双方から報酬を受け取る場合、売主または買主の一方から受け取ることのできる報酬の額は、宅地の売買金額が800万円超の場合、「売買金額×3.3％＋6万6,000円」が限度となる。（2023.1-36-1）
  2. 適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付の交付があったときは、どのような名目で受領したとしても解約手付の性質を有します。したがって、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は買主に対して手付の倍額を現実に提供することで契約解除できます（宅建業法39条第2項）。
    【参考】手付には、解約手付・証約手付・違約手付の3種類があります。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、買主が契約の履行に着手するまでは、宅地建物取引業者はその手付を買主に返還することで契約を解除することができる。（2025.1-35-b）
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、手付金を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、宅地建物取引業者が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して契約の解除をすることができる。（2023.5-35-4）
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して解約手付金を受領したときは、買主が契約の履行に着手するまでは、宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して契約を解除することができる。（2021.1-35-4）
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、その手付金がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手するまでは、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。（2019.1-35-3）
  3. 適切。専任媒介契約の有効期間は3カ月が上限であり、依頼者の申出により更新することができます。これに反する特約は無効となるため、専任媒介契約の有効期間について「自動更新」を約定することはできません（宅建業法34条の2第4項）。
    専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができるが、当初の契約締結時にあらかじめ自動更新する旨の特約を定めることも有効である。（2022.1-34-2）
  4. 適切。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、指定流通機構に所定の物件情報を登録しなければなりません（宅建業法34条の2第7項）。登録期限は、専任媒介契約では媒介契約の日から休業日を除く7日以内、専属専任媒介契約では同5日以内です（宅建業法規則15条の10）。
    宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときは、その契約が一般媒介契約であるか専任媒介契約であるかにかかわらず、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に、当該媒介契約の目的物である宅地または建物につき、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。（2025.5-35-3）
    一般媒介契約または専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、その契約の締結の日から7日以内に指定流通機構に物件情報の登録をしなければならない。（2022.1-34-4）
    専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、専任媒介契約の締結の日から5日以内に指定流通機構に物件情報の登録をしなければならない。（2018.1-35-3）
    専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、専任媒介契約の締結の日から5日以内に指定流通機構に物件情報の登録をしなければならない。（2016.9-34-2）
    専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探すため、当該物件について必要な事項を、媒介契約の締結の日から5日以内（休業日数は除く）に指定流通機構に登録しなければならない。（2014.1-36-3）
したがって不適切な記述は[1]です。
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